近年來，我市房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較為復(fù)雜，常存在這樣或那樣的涉稅問題。為引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，讓其成為改善民生，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，本期《南京稅務(wù)》專門收集了相關(guān)事例進(jìn)行解讀。
　　
　　定金是否應(yīng)當(dāng)申報(bào)繳納營業(yè)稅
　　
　　近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)接到一家房地產(chǎn)公司的咨詢電話，該公司在銷售房屋過程中收取了客戶定金，沒有納入“預(yù)收賬款”核算，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”核算，認(rèn)為定金是有可能退還客戶的，那么，該公司的這種做法是否正確？
　　
　　根據(jù)修訂后的《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。定金是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由乙方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ嚼U納一定數(shù)額的錢款。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答(之一)〉的通知》（國稅發(fā)[1995]156號(hào)）已明確規(guī)定：“問：對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？答：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，即包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天?！币虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)取得的銷售房屋預(yù)收的定金，應(yīng)該按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。
　　
　　使用出售前的商品房也要繳納房產(chǎn)稅
　　
　　最近，我市某房地產(chǎn)企業(yè)在位于市區(qū)的繁華商業(yè)街上開發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)楣こ梯^大，建設(shè)周期又長，該公司為了收獲更大的經(jīng)濟(jì)效益，便動(dòng)起了自己開發(fā)的尚未出售的商品房的主意，該公司將工地上多余的幾個(gè)房屋和門店出租賺起了房租，同時(shí)還把一套房屋臨時(shí)出借給一個(gè)朋友免費(fèi)使用，但稅務(wù)部門檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)該公司并未就這部分房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。
　　
　　稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒納稅人，根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[2003]89號(hào)和江蘇省地方稅務(wù)局蘇地稅發(fā)[2003]178號(hào)文件的規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”。企業(yè)將自己空置的尚未出售的房屋自用或出租、出借的情況，均應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

    清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
　　
　　如何申報(bào)土地增值稅
　　
　　國家相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)符合條件的納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。目前在房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定進(jìn)行清算后，很多房地產(chǎn)企業(yè)清算后又再發(fā)生轉(zhuǎn)讓尾房等房地產(chǎn)銷售行為，對(duì)再轉(zhuǎn)讓取得的收入土地增值稅如何申報(bào)繳納？
　　
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第八條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》(國稅函[2004]938號(hào))第三條規(guī)定，“在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額除以清算的總建筑面積”、“納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納?！币?guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，需按月進(jìn)行土地增值稅申報(bào)。
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中
　　
　　勿忘繳納印花稅
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中涉及繳納印花稅的主要包括取得土地、設(shè)計(jì)施工以及最后的房產(chǎn)銷售三個(gè)環(huán)節(jié)。
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地環(huán)節(jié)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收范圍，應(yīng)按所載金額萬分之五計(jì)算繳納印花稅。
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)主要會(huì)涉及項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)時(shí)所使用的“建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同”、工程施工時(shí)所使用的“建筑安裝工程承包合同”以及向銀行借款所簽訂的“借款合同”。其中，建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬分之五繳納印花稅；建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三繳納印花稅；借款合同是特指銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點(diǎn)五繳納印花稅。
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售時(shí)簽訂的商品房銷售合同屬于印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”稅目征收范圍，按所載金額萬分之五貼花。